房地产产业结构是什么,探究产业结构对人口及房地产市场的影响

产业是城市发展的驱动力,产业升级能吸纳人口流入,增加房地产市场购房需求,提高购买水平并提升房价上涨空间。我国城市发展阶段形成分化,产业结构的导向区别发展,从而形成不同房地产市场发展路径,高端的产业结构、实力型企业进入能提供大量就业机会并提高相对高收入水平,吸引人口流入,可持续的人口为城市房地产市场提供发展潜力。

产业升级加快人口聚集

推动房地产市场发展

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全国产业、人口、支付能力、房地产需求分布

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房地产产业结构是什么,探究产业结构对人口及房地产市场的影响

房地产产业结构是什么,探究产业结构对人口及房地产市场的影响

各城市及地区间产业的差异,形成劳动力不同流动,高端产业的聚集更能促进人口流入,北京、珠三角、长三角三产产值高地,高品质企业聚集,吸引人口流入量最大,同时丰厚报酬带来高质量人群,进一步促进城市支付能力与消费能力,最终将体现在居住需求上,对于房地产市场的需求度更高,房价上涨力度更足。

产业、人口与房地产市场关系

产业结构影响城市的人口流入规模与结构,进而影响房地产市场,主导产业的能级越高端,促进经济增长更具活力,对人口的吸纳量更强,高质量的人口流入形成更高的收入水平,推动市场需求的增长及消费水平向更高层级迈进。

而不同类型城市的主导产业不同、所处的经济发展阶段不同,形成的就业岗位与工资水平不同,所吸纳人口的数量与质量也不同,最终反映到居住需求。

产业结构差异、人口吸纳

不均,市场发展潜力分化

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产业主导下城市发展类型

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各城市资源优势、区位条件等方面差异,所处经济发展阶段也不同,产业主要驱动力不同,形成三类驱动城市。

依据全国城市特性,分为三大产业驱动力:重工业、新兴工业、现代服务业驱动;以下选取代表城市比较不同类型城市的产业结构对人口流入及楼市产生的影响,进行详细分析。

三类代表城市主导产业特性

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唐山具备丰富煤炭资源,经济发展以重工业为主,经济对资源依赖程度高,黑色金属冶炼产业产值最高,占工业总产值59%。

苏州处于长三角核心,区位条件良好促进经济发展迅速,产业偏向技术密集型,结构更多元,计算机、通信和其他电子设备制造业产值最高,同时通用设备制造业、汽车制造业多项散发式发展,仪器仪表制造业增速最快。

深圳高端产业处于全国前端,产业升级夯实工业基础,高新技术稳步攀升,吸引大批量高品质企业入驻,计算机、通信和其他电子设备制造业一家独大,发展成熟,电气机械、通用设备制造业、汽车制造业也位于全国发展高位,同步促进城市发展。

苏州、深圳新兴产业发展对比

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苏州新兴产业呈现多元化同步发展,均衡促进城市发展,新兴产业占总体产值52%,为主要产值推动力;新材料产值4533亿元,为新兴产业产值首位,占总产值14%,高端装备制造业、新型平板显示分别占11%、9%。

深圳新兴产业以新一代信息技术为主导,文化创意产业其次,一家独大的表现更为显著,新兴产业占总体产值35%,并非主要推动力。

深圳服务业细分产业表现

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深圳服务业为主导产业,占比58.4%,前三产业为金融业、批发零售业、房地产业,前三产业占整体总值31.9%,服务业为深圳主要驱动力。

产业影响人口规模及吸纳能力

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产业结构的差异影响人口导入,大同、唐山、鞍山经济能级较弱,产业结构以重工业为主,外来人口流入有限,8年来常住人口增长缓慢,外来人口流入较少,人口吸附能力低;苏州、佛山、东莞8年间人口导入规模显著,人口吸附能力较强,外来人口300万以上;北京、上海、深圳人口吸附量大于新兴工业城市,人口吸纳能力最强。

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后两类城市产业结构更多样,能够吸引多层次人才就业,就业机会多于重工业城市,就业人口的吸引更显著,总量更大。

北京、上海、深圳三产就业人口为主力,苏州、佛山、东莞二产从业人员更多,城市产业特征形成相应就业需求,主力产业群及从业人口特征与城市所处发展阶段相关,唐山、大同产业发展落后,就业岗位多来自二产,苏州、佛山、东莞凭借雄厚工业基础,催生较大人才需求量,深圳、北京、上海随着二产比重降低,三产进入快速道,三产劳动力需求旺盛。

产业影响收入水平

大同、唐山、鞍山人口多从事基础性行业,工资水平较低;苏州先进制造业为主力群体,以电子信息、装备制造、新能源、生物医药等先进制造业为核心,同时随着三产的迅速发展,从业人员同步流向金融业、租赁和商务服务业、科学研究等第三产业,产业多元化使得收入水平提升;北京、深圳、上海以金融、物流、文化产业以及高新技术产业为核心,三产从业人员人口数量占比更大,高质量产业相应收入水平最高。

主导产业和主导产业收入水平不同决定了人口吸纳力的差异,同时也决定了居民支付能力的分化,最终影响房地产市场发展空间。

产业、人口对房地产市场影响

房地产产业结构是什么,探究产业结构对人口及房地产市场的影响

影响市场容量及投资开发规模:重工业城市投资开发意向度低,唐山市场成交规模较高,更多由于前期累计置业需求及本地投资买房,由于产业升级慢人口导入有限,市场需求难以为继,缺乏持续性;新兴工业城市人口吸纳能力提升,推动市场快速发展,城市升级带动需求不断提升;北京、上海、深圳市场已经趋向成熟,需求在早期已得到释放,市场规模不如新兴工业城市。

房地产产业结构是什么,探究产业结构对人口及房地产市场的影响

房地产产业结构是什么,探究产业结构对人口及房地产市场的影响

产业结构影响房价上涨空间,产业越高端、多元,房价上涨空间越大,三类城市上涨动力依次递减,水平差距逐步拉大,重工业城市9年间房价上涨1556-3140元/㎡,新兴工业城市9年间房价上涨5653-12212元/㎡,服务业城市9年间房价上涨22499-35530元/㎡。

市场潜力分化,针对城市特性精准投资

房地产产业结构是什么,探究产业结构对人口及房地产市场的影响

产业结构升级一方面带来人口流入及支付能力,从而进一步影响房地产需求及房价,不同城市主导产业不同对于人口导入水平、需求潜力不同,可针对不同城市采取差异化投资开发。

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